Bien vendre son bien immobilier

 Vendre sa maison constitue une opération complexe et délicate. C’est pourquoi Ma Cabane a produit pour vous ce « Guide du vendeur » qui couvre les principales étapes à franchir avant, pendant et après la vente de votre maison. Vous y trouverez de nombreux conseils pratiques, qui guideront vos démarches et vous aideront à compléter votre transaction immobilière de façon satisfaisante et vous permettront, mieux armé, de pénétrer l’univers de la vente. Un guide incontournable pour le vendeur, pour couronner le tout, Ma Cabane vous permet également de placer sur son site une annonce immobilière, à prix très intéressant.

« Les conseils et informations que vous allez lire sont des règles simples et parfois évidentes utiles et à respecter si vous souhaitez vendre votre bien dans de bonnes conditions et au meilleur prix. Il s'agit de trucs et astuces que les professionnels sérieux emploient eux-mêmes ou bien prodiguent à leurs clients pour les aider à mieux recevoir et informer les clients potentiels qui rentreront en contact avec vous »

I. L’ÉVALUATION DU BIEN IMMOBILIER

Pour être tout à fait sûr, vous pouvez faire estimer la valeur de votre bien immobilier par un géomètre expert. Bien entendu, ce service n'est pas gratuit. Les agents immobiliers et notaires peuvent également être sollicités pour l'évaluation de votre bien immobilier. Ils disposent en effet d'une certaine expertise dans ce domaine. Surtout si vous leur confiez la passation de votre acte ou la réalisation de la vente, ils le feront certainement gratuitement. Il est très rare qu'un bien soit vendu au prix affiché. Souvent, l'acheteur fera une offre légèrement inférieure au montant demandé. Prévoyez donc une certaine marge, mais n'exagérez pas. Une marge de 10 à 15 % est largement suffisante.

II. LE PREMIER CONTACT

Ce premier contact est fondamental. Lorsque vous déciderez de rappeler les clients intéressés par votre annonce, la bonne humeur est de mise. Vous êtes le premier contact avec le bien et le ton de votre voix donnera le ton de la visite.

Munissez vous également d'un papier et d'un crayon dans l'hypothèse où ils vous indiqueraient d'autres numéros de téléphone où les joindre.

Lors de ce premier contact téléphonique, il est conseillé de questionner au mieux le client. En effet, il est nécessaire d'éviter les visites inutiles. Ainsi, nous vous conseillons de bien vouloir demander les raisons qui ont décidé le client acheteur à vous appeler. En énumérant les raisons pour lesquelles le client a choisi votre maison, vous pourrez soit vous rendre compte qu'il se trompe sur les critères qu'il a retenu, soit au contraire qu'il a visé juste et que le choix qu'il a fait est cohérent, dans ce cas la visite est d'autant plus justifiée et vous aurez déjà fait un pas important vers la vente.

III. L’ORGANISATION DES VISITES

Prévoyez des plages de temps suffisamment longues :

- au moins une ½ heure pour une maison ;

- 20 à 30 minutes pour un appartement ;

- Si votre bien est d'une surface supérieure à 180~200m² alors ¾ d'heure au minimum peuvent être nécessaires.

Évitez de cumuler plusieurs visites en même temps, un maximum de 3 visites par heure est conseillé. Puis organisez de préférence les visites lors de vos jours de repos.

Si vous souhaitez faire visiter votre bien le soir à votre retour du travail, prenez le temps d'avoir au moins une ½ heure pour vous poser tranquillement et éventuellement ranger les éléments qui auraient pu être déplacés par votre famille dans la journée.

IV. LE DÉROULEMENT DES VISITES

Les bons professionnels ont un certains nombres d'astuces et de conseils qu'ils prodiguent à leurs clients. Ces conseils sont tout à fait à votre portée et sont indispensables pour assurer une visite réussie de votre bien immobilier.

A- Un œil extérieur

Rien de mieux qu'un œil extérieur pour vous donner une idée des choses qui vont ou qui ne vont pas. N'hésitez pas à demander à l'un de vos proches de visiter votre maison pour vous déceler les défauts qu'un œil extérieur saura voir.

B- Dégagez les espaces

La mise en vente est l'occasion de mettre son espace en valeur, aussi un premier grand ménage vous donnera déjà une première idée du volume que vous aurez à déménager tout en éliminant les premiers objets trop encombrants ou inutiles, notamment ceux qui encombrent les accès aux pièces.

C- Soignez les détails

Des prises ou interrupteurs mal fixés ou trop anciens, des fils électriques apparents, un mur non peint, un portail cassé : tous ces détails comptent. Ne donnez pas aux acheteurs des arguments pour faire baisser le prix de votre bien. Avant de mettre en vente, essayez de réparer, terminer, re-fixer tous les éléments qui doivent l'être.

D- Éclairez les volumes

La luminosité et la clarté sont des critères fondamentaux pour les acheteurs au point qu'une entrée trop sombre peut gâcher une visite. Il faut distinguer visites de nuit et visites de jour. Pour les visites de jour, il est important de dégager toutes les fenêtres de rideaux trop épais ou de voilages trop opaques. De même, les visites lors de journées très ensoleillées font particulièrement ressortir les moindres tâches, aussi prévoyez de laver vos fenêtres les jours de visites. Pour les pièces ne bénéficiant pas d'un éclairage direct comme parfois les entrées, salle de bain, ou couloirs, privilégiez des ampoules à voltages élevés. De nombreuses visites ayant lieu le soir, il est fondamental de se préoccuper maintenant de votre éclairage artificiel : votre entrée, votre salon séjour salle à manger et plus généralement de toutes les pièces que vous allez visiter doivent être dégagées et lumineuses. Il faut donc pour la plupart des pièces privilégier une ambiance claire en combinant un éclairage principal (soit à l'halogène, en mettant le curseur au ¾ d'intensité maximal pour éviter de trop porter l'attention sur un éclairage aveuglant, soit de manière classique avec plusieurs lampes) avec un ou deux éclairages secondaires au voltage classique. En ce qui concerne les biens immobiliers qui peuvent être bas de plafond comme les maisons anciennes, il vaut mieux combiner éclairage naturel et artificiel.

« Quoi qu'il en soit, prenez grand soin de la luminosité et augmentez la clarté de vos volumes, vous augmenterez vos chances de vendre votre bien »

E- L'ordre de la visite

Il n'existe pas de règles sur l'ordre de visite d'un bien. Toutefois, mieux vaut éviter les visites d'abord en allant et venant de l'intérieur à l'extérieur. Commencez par les pièces de "vie" (cuisine, salon séjour salle à manger) puis visiter les espaces de "nuit" (chambres, salle de bains, bureaux etc…) N'hésitez à mentionner les matériaux utilisés et les aménagements que vous avez entrepris. Privilégiez une visite organisée sans être ni trop bavard, ni trop silencieux.

F- Mesurez les pièces

Il n'est pas de situation plus inconfortable que d'annoncer une surface de séjour de 35m² par exemple et de voir un client, comme cela peut arriver, sortir son mètre et mesurer une dimension de 25 m² seulement. Vous vous éviterez ce genre de situation déplaisante en mesurant exactement vos surfaces. De cette manière, vous aurez une idée précise de la surface de chaque pièce de votre maison et de l'ensemble.

Notez bien que le mesurage des surfaces en Loi Carrez concerne les surfaces en copropriété. Ainsi la plupart du temps les maisons ne sont pas concernées par les surfaces Loi Carrez, vous pouvez pour être tout à fait précis mesurer la surface au sol de la maison ou de l'appartement et sa surface Loi Carrez en supprimant les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80.

G- Retrouvez votre titre de propriété

Le titre de propriété est un document essentiel dans la vente. Il justifie de votre qualité de propriétaire. Il y est indiqué précisément la surface de votre terrain, ou de votre appartement, les références cadastrales et l'origine de propriété. Il vous sera demandé.

H- Faîtes faire à l'avance les diagnostics nécessaires

En effectuant à l'avance les différentes diagnostics auxquels vous êtes soumis, vous découvrirez peut être que votre conduit d'évacuation de la chaudière est en amiante fibrociment, que le première couche de peinture qui recouvre vos murs est en peinture au plomb. Au moins vous pourrez informer le jour même des visites les clients de ces éléments.

La transparence vous permettra de gagner du temps et d'éviter des rétractations souvent dues à un manque d'informations et de communication entre l'acquéreur et le vendeur. (Retrouvez tous les diagnostics dans la rubrique « Les obligations du vendeur »).