Votre loyer

 Après de nombreuses visites d'appartements, vous avez le coup de foudre pour un logement et le propriétaire accepte de vous le louer. Ce "Guide du locataire" tente d'apporter aux questions les plus fréquemment posées des réponses claires et précises, il vous accompagnera pas à pas dans vos démarches et vous informera sur vos droits et vos devoirs, Dès la signature de votre contrat de location et tout au long de votre vie dans le logement afin de faciliter votre installation et vous aider à résoudre les petits problèmes de la vie quotidienne.

I. LE LOYER INITIAL

Le loyer des nouvelles locations est fixé librement par le propriétaire, que le logement soit neuf ou ancien. C'est donc à vous de voir si le loyer que ce dernier demande vous semble correspondre au prix du marché, ou si le propriétaire a eu la main "lourde". Et bien sur, rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence et de négocier en mettant en avant les points positifs de votre candidature (vos revenus, les cautions dont vous pouvez bénéficier, la nature de votre emploi - les propriétaires "apprécient" les fonctionnaires car ils bénéficient de la garantie de l'emploi, etc...).

Les augmentations annuelles

Chaque année, le propriétaire a la possibilité d'augmenter le montant de votre loyer, si les deux conditions suivantes soient réunies :

• votre bail doit être écrit et comporter une clause de révision du loyer ; à défaut, aucune augmentation annuelle n'est possible ;

• la hausse de loyer (hors charges) ne peut excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice INSEE du coût de la construction (ICC) ; en d'autres termes, si cette moyenne augmente de 1,2 % sur l'année, l'augmentation du loyer ne pourra être supérieure à ce taux. La moyenne de référence à prendre en compte est celle qui figure dans le bail, ou, à défaut de mention, la moyenne moyenne sur quatre trimestres du dernier indice publié à la date de signature du bail.

Si ces conditions sont réunies, le loyer peut être augmenté chaque année, à la date indiquée dans le bail, ou à chaque date anniversaire du contrat, sans aucune formalité particulière.

Les augmentations en cours de bail

Exception faite de l'augmentation annuelle, strictement réglementée, le loyer ne peut en principe augmenter en cours de bail, sauf si le bailleur fait réaliser dans le logement (ou dans l'immeuble) des travaux d'amélioration. Dans ce cas, il est possible de prévoir, dans le bail, une clause aux termes de laquelle le loyer, une fois les travaux réalisés, sera augmenté et porté à tel montant (celui-ci doit être précisé mentionné dans la clause du contrat).

« Les travaux d'amélioration peuvent consister par exemple en l'installation d'un ascenseur dans l'immeuble ou en la pose d'un digicode ou d'un interphone ».

II. LE LOYER DE RENOUVELLEMENT

Lorsque le bail arrive à échéance, votre propriétaire a 3 solutions :

• ne rien faire, et le bail se poursuit dans les mêmes conditions, notamment quand au montant du loyer ;

• vous donner congé, sachant qu'il doit alors respecter une procédure précise, à défaut de quoi le congé sera nul et le bail se poursuivra aux conditions antérieures ;

• vous proposer un renouvellement du bail, assorti d'une augmentation de loyer, cette proposition étant alors strictement réglementée : l'augmentation n'est possible que si votre loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage, et à condition que votre propriétaire vous en apporte la preuve et respecte une procédure impérative. Sachez que, même si vous acceptez cette augmentation, elle ne s'appliquera que progressivement.

« A Paris et en région parisienne, des règles encore plus strictes sont prévues par le décret du 27 août 2001 ».

La proposition de renouvellement

Cette proposition doit vous parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier au moins 6 mois avant le terme du bail en cours. Passé ce délai, la proposition est nulle. La lettre doit reproduire l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et doit comporter un certain nombre de références (6 à Paris et dans les grandes villes, 3 ailleurs) de logements comparables au vôtre et prouvant que votre loyer actuel est manifestement sous évalué. Pour cela, chaque référence doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires : adresse précise de l'immeuble, montant du loyer hors charges, période de construction de l'immeuble, surface habitable du logement et nombre de pièces, etc...

La réponse du locataire

Face à une proposition d'augmentation de loyer, vous avez le choix entre 3 attitudes :

• accepter la proposition parce qu'elle vous semble justifier, et alors le contrat sera reconduit avec l'application du nouveau loyer ; vous avez 2 mois à compter de la réception de la proposition pour l'accepter ;

• ne rien faire ;

• refuser la proposition.

Dans ces deux dernières situations, c'est au propriétaire qu'il conviendra de prendre l'initiative en saisissant la commission de conciliation, puis, à défaut d'accord, le tribunal d'instance. En effet, si au terme du bail en cours, aucun accord n'a été trouvé ou si le tribunal d'instance n'a pas été saisi, le bail sera reconduit automatiquement aux conditions antérieures, c'est-à-dire sans augmentation de loyer.

« Si à l'occasion du renouvellement de votre bail, votre propriétaire vous propose un nouveau loyer, il ne pourra ensuite vous donner congé pour la même échéance du bail, et ce quelle que soit l'issue de cette proposition ».

L'étalement de la hausse de loyer

Si vous avez accepté la hausse de loyer proposé par votre propriétaire, celle-ci s'appliquera de manière échelonnée, sur une durée de 3 ans si elle est inférieure à 10 % (donc par tiers) et de 6 ans (donc par sixième annuel) si elle est supérieure à ce pourcentage, même si le contrat est reconduit pour une durée inférieure à 6 ans. Mais si votre bailleur est une personne morale (assurance, banque, mutuelle, ...), elle s'appliquera sur 6 ans quel que soit son montant.

III. LE PAIEMENT DU LOYER

Le loyer doit être payé selon la périodicité prévue dans le contrat. Le plus souvent, il est payable mensuellement et d'avance. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), vous pouvez toujours exiger un paiement mensuel.

En tant que locataire, le paiement du loyer est évidemment votre principale obligation : tout manquement peut justifier la résiliation immédiate du bail (et au final votre expulsion) et peut, au minimum, constituer un motif suffisant pour que le propriétaire refuse de renouveler votre bail lorsqu'il arrivera à son terme.

« Après chaque paiement du loyer, votre propriétaire a l'obligation de vous délivrer gratuitement une quittance de loyer, si vous lui en faites la demande. Cette quittance doit indiquer le montant du loyer et celui des charges (ou de la provision pour charges). Si vous procédez à un paiement partiel du loyer, en accord avec votre propriétaire, celui-ci doit vous délivrer un simple reçu ».