Bien louer son bien immobilier

I. LA RECHERCHE DU LOCATAIRE

« Vous avez 2 possibilités : Soit rechercher vous même votre locataire, soit charger un professionnel de cette recherche »

1-Vous souhaitez rechercher vous même votre locataire

Premier réflexe à avoir : s'assurer du montant des ressources de votre futur locataire. Pour cela, demandez-lui ses dernières fiches de paie ou bien sa dernière déclaration fiscale, voire les deux !

ATTENTION ! Vous ne pouvez en aucun cas lui réclamer ses relevés de compte bancaires ou aller recueillir ces renseignements auprès de sa banque. Ces informations sont strictement confidentielles. En revanche, pour vous prémunir du mieux possible des risques d'impayés de loyers, vous pouvez exiger la caution d'un tiers ou bien encore souscrire une assurance contre les risques d'impayés de loyers.

2- Vous souhaitez charger un professionnel de cette recherche

Par l'intermédiaire d'un agent immobilier : C'est une profession très réglementée.

Tout d'abord, vérifiez que le numéro de la carte professionnelle "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" est bien affiché dans l'agence (obligatoire).

Vérifiez ensuite le nom et l'adresse de la société mutuelle qui garantit la responsabilité professionnelle de l'agent immobilier (ces renseignements doivent être notés sur tous les documents de l'agence). Si l'agent que vous avez choisi présente bien toutes ces garanties, vous pouvez alors lui confier un mandat écrit. C'est dans ce document que vous définirez précisément sa mission. C'est à ce moment-là aussi que vous devrez négocier ses honoraires de négociation (c'est-à-dire sa commission).

ATTENTION ! Ce tarif est libre, mais doit être affiché dans l'agence. Si vous confiez à votre agent immobilier la charge de rédiger le bail et de faire l'état des lieux, il est en droit de vous demander des frais en sus.

A NOTER : les honoraires de négociation du professionnel, frais de rédaction du bail inclus, doivent être obligatoirement partagés à raison de 50 % à la charge du propriétaire et 50 % à la charge du locataire.

Par l'intermédiaire d'un notaire : Sa rémunération, ainsi que le montant des frais de rédaction du contrat de location, sont réglementés.

A NOTER : les honoraires de négociation du professionnel, frais de rédaction du bail inclus, doivent être obligatoirement partagés à raison de 50 % à la charge du propriétaire et 50 % à la charge du locataire.

II. VOUS AVEZ TROUVÉ VOTRE LOCATAIRE

Nous vous conseillons de rédiger un bail écrit.

En effet le bail verbal est valable mais reste, en général, défavorable pour le propriétaire (ex: impossibilité d'augmenter le loyer par la suite).

Si ce bail concerne un local à usage d'habitation principale ou un local à usage mixte (professionnel et habitation principale), il sera automatiquement conclu sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 très protectrice du locataire.

Cette loi ne s'applique pas aux:

• Locations meublées

• Locations saisonnières

• Logement de fonction

• Locaux à usage professionnel

• Locaux à usage commercial

• Logements foyers

• Garages, jardins, place de stationnement, loués par un autre propriétaire que celui du logement

III. SE PRÉMUNIR CONTRE LES RISQUES D’IMPAYÉS

Vous avez pris toutes les précautions nécessaires pour vous préserver des impayés mais hélas le risque zéro n'existe pas. Ainsi, sachez qu'il existe de multiples possibilités de garantie contre ces impayés.

Le fond de solidarité logement " F.S.L." ou l'organisme collecteur 1 % logement : Ces organismes, à la demande de votre locataire, peuvent vous garantir le paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie de votre locataire.

Le versement direct d'allocations : Lorsque votre locataire bénéficie d'une allocation logement ( A.P.L ou A.L.S ) , vous pouvez demander le versement direct des aides accordées soit à la caisse d'allocations familiales , soit à la caisse de Mutualité sociale agricole dont dépend votre locataire .

Ainsi, vous imputerez directement le montant de l'allocation sur le loyer de votre locataire.

L'assurance : Cette formule constitue la solution la plus adaptée au risque. Vous pouvez vous assurez auprès de compagnies d'assurances.

IV. LA GESTION DE VOTRE BIEN

Question cruciale : est-ce vous, le propriétaire, qui assurerez la gestion de la location de votre bien (encaissement des loyers, rédaction des quittances, etc.) ou confierez-vous cette mission à un professionnel ?

Détail des actes de gestion courante :

• la perception du loyer et des charges

• la délivrance gratuite d'une quittance (si le locataire en fait la demande) en contrepartie du paiement du loyer

• les gros travaux (les menues réparations sont à la charge du au locataire)

• les relances en cas d'impayés de loyer

• la déclaration de vos revenus fonciers tirés de la location lors de la déclaration des revenus (en février)

• les formalités pour signaler tout changement de locataire au service des impôts, sous peine d'être tenu responsable du paiement de la taxe d'habitation

Si vous confiez la gestion du logement à un professionnel, c'est lui qui se chargera de toute ou d'une partie de cette gestion courante. Vous devez impérativement signer un mandat (voir notre mandat en ligne et notre offre de services) qui définira précisément l'étendue des pouvoirs de ce professionnel pour gérer votre bien.

En contrepartie, vous lui accorderez une rémunération (à négocier avec lui).

Le montant de cette rémunération devra être spécifié dans le mandat.

ATTENTION ! Si l'administrateur est responsable de toute faute commise dans l'exécution de son mandat, il ne peut ni intenter une action en justice en votre nom, ni vous représenter.