Le bail et le loyer

I. LE BAIL

• Pourquoi signer un bail ?

Le bail est un document qui précise vos droits et obligations vis-à-vis de votre locataire et vice-versa. C'est un document essentiel pour le propriétaire comme pour le locataire dont le but est de favoriser les bonnes relations. Propriétaire comme locataire sont en droit d'exiger la rédaction et la signature d'un bail écrit, obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989.

Une location verbale reste valable, mais elle peut créer de nombreuses difficultés et ne profite jamais au propriétaire. En effet, en l'absence d'un bail écrit, vous ne pourrez invoquer la nullité du bail pour demander à votre locataire de quitter les lieux. Vous ne pourrez pas non plus augmenter le loyer.

• Les clauses obligatoires du bail

Un certain nombre de renseignements doivent figurer obligatoirement dans un bail. C'est à dire :

• Les noms des parties (même si le propriétaire désigne un mandataire , son nom doit figurer dans le contrat )

• La durée du bail

• La date de prise d'effet

Le type du local (maison, appartement) , sa surface , ses dépendances

• La destination de la chose louée ( usage habitation, mixte)

• La désignation des parties communes et privatives dans le cas d'un bien soumis au régime de la copropriété

• Le montant du loyer

• Ses modalités de paiement et ses règles de révisions éventuelles

• Le montant de l'éventuel dépôt de garantie

• Le nom et l'adresse de la personne se portant caution

Certaines clauses peuvent être rajoutées au contrat de location. Il s'agit de clauses facultatives rajoutées avec l'accord des deux parties.

• Les clauses interdites & les clauses facultatives

Les clauses interdites du bail

De nombreuses clauses, même si elles figurent dans un bail signé par le locataire, sont considérées comme nulles en cas de litige. Dès lors , vous ne pouvez pas :

• Imposer à votre locataire le prélèvement automatique pour le paiement du loyer

• Lui imposer la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par vos soins

• L'obliger à laisser visiter son logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les autres jours en vue de la vente ou de la location dudit logement

• Prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble

• Prévoir la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non souscription d'une assurance des risques locatifs

• Lui interdire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle

Les clauses facultatives du bail

Il est possible d'en ajouter autant que l'on veut. Il suffit qu'elles ne soient pas contraires à la loi (comme, par exemple, une durée de location plus longue que la durée minimum légale).

• Les documents à joindre au bail

Au contrat de location, il vous faudra joindre un certain nombre de documents:

1- L'état des lieux

L'état des lieux sert à comparer l'état du logement au début et à la fin de la location. Cette comparaison permet ensuite de préciser les travaux ou les réparations qui seront à la charge du propriétaire ou du locataire. C'est après ce constat que vous devrez rendre le dépôt de garantie à votre locataire, déduction faite le cas échéant des sommes dues au titre des réparations ou dégradations dont il aura été déclaré responsable.

A défaut d'état des lieux, votre locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état. Néanmoins cette présomption ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de ce document. Il doit être établi au plus tard lors de la remise des clefs et lors de leur restitution.

L'état des lieux peut être établit directement par vous même, propriétaire, ou par votre mandataire (administrateur de biens, agent immobilier…..) Il est indispensable que vous (ou votre mandataire) et votre locataire vous rendiez sur les lieux.

Si vous voulez vous prémunir d'un litige , vous pouvez recourir à un huissier : Dans ce dernier cas les frais doivent être partagés par moitié, mais ce partage par moitié ne concerne que les frais d'intervention de l'huissier et non pas des techniciens auxquels l'une des partie jugerait nécessaire de recourir.

Il doit être effectué par écrit, daté, signé et rédigé en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat de location. Il doit être le plus détaillé possible, décrivez le logement dans ses moindres détails, pièce par pièce , du sol au plafond. Utilisez le même type de documents pour l'état des lieux d'entrée et de sortie , cela facilitera la comparaison.

Notre conseil : établissez l'état des lieux d'entrée et de sortie sur un document unique comportant une colonne " à l'entrée du locataire " et une colonne " à la sortie du locataire ".

Votre locataire a le droit d'émettre des réserves sur le constat, notamment :

• Si l'électricité était coupée au moment de l'établissement de l'état des lieux, votre locataire a le droit d'émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques ;

• Pendant le premier mois de la période de chauffe, votre locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Notre conseil : soyez très vigilent sur l'établissement de ce document.

2- Les extraits du règlement de copropriété

Ils sont nécessaires si l'immeuble est en copropriété à propos de la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.

3- Les références de loyers

Si le loyer est fixé par rapport aux références habituellement pratiquées dans le voisinage, elles doivent être jointes au bail.

• La durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée de 3 ans ou plus si le bailleur est :

• Une personne physique

• Une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus

• Ou si le logement est en indivision

Le bail doit être conclu pour une durée de 6 ans ou plus si le bailleur est une personne morale (exemple : une société).

Toutefois, un bail peut exceptionnellement être conclu pour une durée inférieure à 3 ans mais d'un an minimum si le bailleur est une personne physique et justifie de devoir reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales liées à une événement précis ( exemple : mise à la retraite sous peu ).

La raison qui justifie cette durée dérogatoire du bail doit figurer dans le contrat de bail, dès lors il vous appartient d'en vérifier l'exactitude. Le bailleur doit confirmer au moins 2 mois avant le terme du contrat la réalisation de l'évènement ou proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'évènement est différée.

• La résiliation du bail

Seul le locataire peut mettre fin à la location en cours de bail, sa seule obligation est de donner un préavis de trois mois. Dans certains cas, ce délai est réduit à un mois (perte d'emploi ou mutation, par exemple).

Le propriétaire qui veut reprendre son logement ne peut le faire avant l'expiration du bail et pour des motifs limitativement énumérés par la loi. Ces motifs doivent être notifiés au locataire 6 mois avant l'échéance du bail et le congé doit être impérativement donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par huissier dans le délai légal...

Il existe la possibilité d'inclure dans le bail une clause résolutoire permettant la résiliation du bail pour non paiement du loyer ou des charges (voir ci-dessous) synonyme d'expulsion du locataire indélicat.

NOTRE CONSEIL : afin de prévenir toute " indélicatesse " de la part de votre locataire, faites inclure systématiquement cette clause résolutoire dans votre bail.

Si votre bail comporte cette clause, voici la procédure qu'il vous faudra suivre afin de faire expulser votre locataire :

1. Faites délivrer un commandement de payer par un huissier : Votre locataire dispose dès lors de deux mois pour régulariser intégralement sa dette.

Si, au bout de ce délai, votre locataire n'a toujours pas payé sa dette, vous pouvez demander son expulsion. Vous devez alors assigner votre locataire devant le tribunal par huissier de justice. Deux mois au moins après l'envoi de l'assignation, le juge peut, lors de l'audience:

- Octroyer des délais de paiement : le juge peut accorder d'office au locataire des délais de paiement pouvant aller jusqu'à deux ans. Dans ce cas, le bail n'est pas résilié

- Ordonner l'expulsion, assortie ou non, d'un délai de grâce pour quitter les lieux (trois mois à trois ans).

2. Si l'expulsion est ordonnée et à l'issue de délai de grâce octroyé par le juge, il vous faudra signifier à votre locataire un commandement de quitter les lieux par l'intermédiaire d'un huissier. Deux mois après ce commandement, et si votre locataire n'a pas obtempéré, vous pourrez alors demander à l'huissier de procéder à l'expulsion. En cas d'opposition du locataire, l'huissier requérra le concours de la force publique.

3. Si ce concours de la force publique n'est pas obtenu, vous pourrez faire une demande d'indemnisation au titre des loyers non perçus auprès du Tribunal Administratif.

Malheureusement, si votre bail ne comporte pas cette clause, il ne vous restera plus qu'à engager directement une action en justice aux aléas multiples et variés...

• La fin du bail

1- Vous souhaitez renouveler la location dans les mêmes conditions

Vous n'avez aucune démarche à faire, le bail est automatiquement reconduit (3 ans si vous êtes un particulier / 6 ans si vous êtes une personne morale). Il n'est pas nécessaire de rédiger de nouveau contrat, le renouvellement de la location se faisant aux conditions du bail initial. Le loyer peut uniquement être majoré de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, à condition toutefois qu'une clause de révision figure dans le bail initial.

2- Vous souhaitez proposer une augmentation de loyer

Vous devez diligenter une procédure de renouvellement du bail qui vous permettra de réévaluer le loyer si celui-ci est manifestement sous évalué.

Comment faire ? Vous devez proposer au locataire, au moins 6 mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception le nouveau loyer.

Cette notification doit reproduire intégralement l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 , le montant du nouveau loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Ces références doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il vous faudra fournir à votre locataire 6 références pour les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants et 3 ailleurs.

Vous trouverez la liste des références auprès des professionnels, des associations de locataires ou de propriétaires ou auprès de l'observatoire des loyers. En cas de désaccord ou à défaut de réponse de votre locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission dans le délai de 2 mois, le juge doit être saisi avant le terme du contrat.

Attention, car, à défaut de saisine , le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.

L'augmentation de loyer acceptée par votre locataire ou fixée judiciairement doit être appliquée par tiers ou par sixième selon la durée de votre contrat. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'étale ipso-facto par sixième annuel quel que soit la durée du contrat. A cette hausse, s'ajoute la révision annuelle liée à la variation de l'indice du coût de la construction à la condition qu'une clause du bail prévoit cette augmentation par référence à l'indice.

3- Vous souhaitez récupérer votre logement

Vous pouvez le faire mais pour uniquement les raisons décrites ci-dessous. ATTENTION ! Un préavis de six mois minimum avant la fin du bail est obligatoire pour pouvoir donner congé à un locataire. De plus, si le bail a été consenti à des co-locataires (un couple marié par exemple), le congé doit être notifié à chacun d'entre eux.

Reprise pour habiter : Vous pouvez reprendre votre logement pour l'habiter ou le faire habiter par votre conjoint, votre concubin notoire depuis au moins un an, vos ascendants et descendants ou ceux de votre conjoint ou concubin.

Dans tous les cas, vous devrez donner congé au locataire en précisant le motif ainsi que les noms et adresses du bénéficiaire de la reprise.

Reprise pour un motif sérieux et légitime : Vous pouvez aussi récupérer votre bien pour d'autres raisons que l'occupation par vous-même ou l'un de vos proches du logement ou par la vente de ce logement, mais les raisons que vous devrez invoquer pour donner congé à votre locataire doivent être sérieuses et objectives.

La plupart du temps, il s'agit du non-respect par le locataire de ses obligations (défaut d'entretien du logement, par exemple).

Sachez que les procédures sont longues et difficiles et que votre demande doit être motivée.

4- Vous souhaitez vendre votre logement

Si vous souhaitez vendre votre logement, votre locataire a la priorité pour l'acheter. Dans la lettre donnant congé à votre locataire, vous devez indiquer le prix et les conditions de la vente. Ce congé vaut offre de vente et doit reproduire les quatre premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal.

1. Si votre locataire l'accepte : il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire.

Le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois lorsque votre locataire indique qu'il recourt à un prêt.

Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, votre locataire doit quitter le logement.

Si votre locataire n'a pas accepté l'offre dans les deux premiers mois du préavis légal, il doit quitter le logement à l'expiration du bail.

2. Si le locataire refuse et que le logement est, en définitve, mis en vente à des conditions plus avantageuses, vous ou votre notaire devez en informer le locataire.

Cette notification vaut, à nouveau, offre de vente. Elle doit lui être adressée à sa nouvelle adresse ou, lorsqu'il n'a pas fait connaître de changement, à son ancienne adresse. Le locataire, s'il est intéressé, a un mois pour répondre.

S'il accepte cette nouvelle offre, il dispose ensuite de deux mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente (quatre mois en cas de recours à un prêt).

II. LE LOYER

• Comment fixer le montant du loyer ?

Avant 1997, le loyer pouvait être fixé librement que pour 3 catégories de logement :

• Les logements neufs

• Les logements vacants ayant fait l'objet de travaux de mise ou de remise aux normes

• Les logements conformes aux normes mais faisant l'objet d'une première location ou , s'ils sont vacants, ayant fait l'objet depuis moins de 6 mois de travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à une année de loyer antérieur.

Hormis ces 3 cas, le loyer devait être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Cette disposition n'a pas été prorogée pour l'après 1997, ainsi , désormais la fixation du loyer est libre pour tous les locaux.

• Comment augmenter Loyer ?

Vous devez diligenter une procédure de renouvellement du bail qui vous permettra de réévaluer le loyer si celui-ci est manifestement sous évalué. Comment faire ?

Vous devez proposer au locataire, au moins 6 mois avant le terme du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception le nouveau loyer.

Cette notification doit reproduire intégralement l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 , le montant du nouveau loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. Ces références doivent être représentatives de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il vous faudra fournir à votre locataire 6 références pour les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants et 3 ailleurs.

A défaut d'accord constaté par la commission dans le délai de 2 mois, le juge doit être saisi avant le terme du contrat. Attention, car, à défaut de saisine, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.

L'augmentation de loyer acceptée par votre locataire ou fixé judiciairement doit être appliqué par tiers ou par sixième selon la durée de votre contrat. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % , elle s'étale ipso-facto par sixième annuel quelle que soit la durée du contrat.

A cette hausse, s'ajoute la révision annuelle liée à la variation de l'indice du coût de la construction à la condition qu'une clause du bail prévoit cette augmentation par référence à l'indice.

• Les garanties de paiement du loyer

Vous avez pris toutes les précautions nécessaires pour vous préserver des impayés mais hélas le risque zéro n'existe pas. Ainsi, sachez qu'il existe de multiples possibilités de garantie contre ces impayés.

Le fond de solidarité logement " F.S.L." ou l'organisme collecteur 1 % logement : Ces organismes, à la demande de votre locataire , peuvent vous garantir le paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie de votre locataire.

Le versement direct d'allocations ( le tiers payant) : Lorsque votre locataire bénéficie d'un allocation logement ( A.P.L ou A.L.S ) , vous pouvez demander le versement direct des aides accordées soit à la caisse d'allocations familiales , soit à la caisse de Mutualité sociale agricole dont dépend votre locataire . Ainsi, vous imputerez directement le montant de l'allocation sur le loyer de votre locataire.

L'assurance : Cette formule constitue la solution la plus adaptée au risque. Vous pouvez vous assurez auprès de compagnies d'assurances.

Le dépôt de garantie : Dans l'optique de garantir le paiement par le locataire des sommes qui pourraient vous être dues du fait du bail, vous pouvez prévoir dans le contrat de location le versement d'un dépôt de garantie.

• Ce dépôt de garantie ne peut être supérieur à 2 mois de loyer et ne peut pas être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois.

• Le dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision Il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite des sommes restant dû au bailleur.

• A défaut de restitution dans le délai prévu , le dépôt de garantie produit intérêt légal au profit du locataire.

• Que faire en cas d'impayé de loyer ?

Avant d'engager une procédure judiciaire à l'issue incertaine, vous avez tout intérêt, si votre locataire est de bonne foi, à rechercher des solutions amiables pour régler les difficultés avec lui. Si, malgré vos tentatives de médiation, vous n'aboutissez pas, il vous faudra probablement envisager une action en justice (voir ci-dessous).

Mais avant cela, il vous reste peut-être une solution, si votre bail comporte une clause "résolutoire" permettant la résiliation du bail pour non paiement du loyer ou des charges.

NB : un propriétaire peut, si sa demande est justifiée, réclamer des loyers impayés cinq ans après leurs échéances.

1- Les solutions amiables

Un incident de paiement ponctuel dans le paiement du loyer ne doit pas remettre en cause la bonne foi de votre locataire.

Il peut s'agir d'un simple oubli de sa part de votre locataire ou de difficultés financières réelles mais momentanées.

Avant que la situation ne devienne intenable, prenez contact avec votre locataire afin de rechercher ensemble une solution.

Vous trouverez ici toutes les procédures possibles avant l'action en justice:

Proposer au locataire un plan d'apurement : C'est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur quelques mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.

Saisir la caution : Si une personne ou un organisme (FSL ou organisme 1 % logement) s'est porté caution pour votre locataire au moment de la signature du bail, vous avez intérêt à l'informer dès le premier incident de paiement. En cas d'aggravation de la situation, saisissez la caution.

Votre locataire est titulaire d'une aide au logement : Si votre locataire ne paie plus son loyer depuis deux mois consécutifs, vous pouvez demander à la Caisse d'Allocations Familiales ou de la Caisse de Mutualité Sociale Agricole de vous verser directement l'allocation logement ou l'APL dont bénéficie votre locataire.

En contrepartie, vous devrez justifier qu'un plan d'apurement a été établi avec votre locataire. Si l'allocation logement vous est déjà directement versée et que votre locataire ne règle pas la part du loyer restant à sa charge, vous devez impérativement le signaler à la CAF ou à la CMSA. Si votre locataire bénéficie de l'APL, vous devez saisir la section départementale des aides publiques au logement. Votre locataire ne dispose pas de moyens de rembourser sa dette.

2- L'action en justice

Engager une procédure de saisie de biens : Vous pouvez, avec l'autorisation du juge, faire procéder à la saisie des biens de votre locataire pour se faire payer au prorata de la créance (saisie sur meubles, saisie sur salaire).

Engager une saisie conservatoire sur compte bancaire : En cas de loyers impayés résultant d'un bail écrit, le propriétaire peut aussi faire pratiquer, avec l'autorisation du juge et par acte d'huissier, une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire.

Cette procédure simple permet au propriétaire de bloquer le montant de l'impayé sur le compte bancaire de son locataire.

Assigner le locataire devant le Tribunal d'Instance : Cette procédure permet de demander au juge le paiement des loyers impayés, la résiliation du bail et l'expulsion. La procédure est la suivante :

• Deux mois au minimum après l'envoi de l'assignation,le juge pourra, lors de l'audience

• Octroyer des délais de paiement : le juge peut accorder d'office au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement pouvant aller jusqu'à deux ans. Dans ce cas, le bail n'est pas résilié

• Ordonner l'expulsion, assortie ou non, d'un délai de grâce pour quitter les lieux (trois mois à trois ans)

A l'issue de ces délais de paiement et de grâce, il vous faudra signifier à votre locataire un commandement de quitter les lieux par l'intermédiaire d'un huissier.

Deux mois après ce commandement, et si votre locataire n'a pas obtempéré, vous pourrez alors demander à l'huissier de procéder à l'expulsion.

En cas d'opposition du locataire, l'huissier requérra le concours de la force publique.

Si ce concours de la force publique n'est pas obtenu, vous pourrez faire une demande d'indemnisation au titre des loyers non perçus auprès du Tribunal Administratif.

ATTENTION !

Sauf dans les cas les plus sérieux, la résiliation du bail et l'expulsion sont difficiles à obtenir. En effet, si le juge condamne systématiquement le locataire à payer les arriérés de loyers, il peut estimer que ce défaut de paiement n'est pas suffisamment grave pour justifier l'expulsion.

De plus, pendant la période d'hiver (1er novembre au 15 mars), aucune expulsion ne peut avoir lieu, sans relogement, sauf s'il s'agit d'un " squatter " ou d'un local situé dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.

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