Le droit de préemption de la commune et l'incidence d'un locataire sur la vente

I. LE DROIT DE PRÉEMPTION DE LA COMMUNE

Le vendeur d'un bien immobilier peut voir son bien soumis à un droit de préemption de la commune.

A. La commune, un acquéreur prioritaire

Si le bien se trouve dans une zone de préemption de la commune, cette dernière est un acquéreur prioritaire et le vendeur ne peut pas céder le bien librement.

B. Les formalités obligatoires

La vente est subordonnée à une déclaration préalable faite en mairie par le vendeur. Si cette formalité n'est pas respectée, la vente est annulée.

Cette déclaration, présentée en 4 exemplaires selon un modèle précis, comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de la vente.

Elle est adressée par recommandé avec avis de réception ou déposée contre décharge en mairie.

La commune a 2 mois pour faire jouer son droit de préemption. Passé ce délai de 2 mois, si la commune a gardé le silence ou a refusé d'acheter, le vendeur retrouve alors sa liberté de vendre.

C. En cas de problème ou de compromis

Si le vendeur signe un compromis ou une promesse de vente avant l'accomplissement de ces formalités, il a tout intérêt à se protéger vis-à-vis de l'acquéreur en insérant dans l'acte une condition suspensive mentionnant le droit de préemption. Car c'est à lui que revient l'obligation de se renseigner sur les conditions de la préemption, s'il n'en informe pas l'acquéreur, il peut voir engager sa responsabilité.

II. L’INCIDENCE D’UN LOCATAIRE SUR LA VENTE

Le droit de préemption offre au locataire la possibilité d'acheter le bien immobilier qu'il loue, par préférence à toute autre personne. Le propriétaire doit "purger" ce droit dans deux cas uniquement :

A. Première vente du logement occupé après la mise en copropriété de l'immeuble

Le bailleur doit à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le logement qu'il occupe.

Cette information vaut offre de vente au profit de son destinataire. L'offre est valable deux mois. La vente doit être réalisée dans un délai de deux mois (délai porté à quatre mois si la vente est subordonnée à l'octroi d'un prêt).

B. Congé pour vendre

Si le bailleur souhaite vendre le logement libre, il doit, au moins six mois avant la fin du bail, délivrer un congé pour vendre à son locataire.

L'offre est valable deux mois et la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois après l'acceptation de l'offre (porté à quatre s'il y a un prêt).

Si le locataire n'a pas donné suite à l'offre et si le vendeur a trouvé un acquéreur à un prix moins élevé que celui mentionné dans le congé, le locataire devra en être averti.

Cette notification vaut nouvelle offre de vente.

Le locataire aura alors un mois à compter de la réception de cette nouvelle offre pour l'accepter. Si le locataire décide d'acheter, la vente doit être réalisée dans les mêmes délais que ci-dessus.

Cette obligation de seconde notification vaut aussi pour le droit de préemption du locataire dans le cas de la vente suite à une première mise en copropriété.