Les obligations du vendeur

 « Si la plupart des transactions immobilières se déroulent sans problème majeur, comment réagir face aux litiges survenant après la transaction ? Le vendeur se doit de respecter certaines obligations »

I. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ

Sur le plan légal, la vente est réputée « conclue » dès que les deux parties ont échangé leurs consentements et « convenu de la chose et du prix », selon l’article 1583 du Code civil. Ce qui implique, en clair, que dans la plupart des cas, le transfert de propriété s'effectue avant que le bien soit effectivement livré à l'acheteur et avant que ce dernier ne paye le prix fixé. En outre, le transfert des risques s'effectue en même temps que le transfert de propriété. Donc, si un dommage affecte le bien vendu entre la conclusion du contrat et la remise des clefs, il est en principe à la charge de l'acheteur.

II. OBLIGATION D’INFORMATION

Le vendeur est tenu de communiquer au vendeur toutes les informations en sa possession au moment de la vente sur la situation de l'immeuble : existence d'un bail, servitudes, éventuelles procédures en cours…

III. OBLIGATION DE DÉLIVRANCE

Le vendeur doit livrer le bien vendu, c'est-à-dire permettre à l'acheteur de prendre possession des lieux, et lui remettre tous les documents nécessaires à son usage (titres de propriété, certificats divers, etc...).

Entre la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) et la remise des clés, le vendeur doit donc veiller à conserver l'immeuble dans son état initial. Comme nous l’avons vu, les risques de détérioration sont supportés par l'acheteur, sauf défaut de surveillance du vendeur.

IV. LE NON-RESPECT DE L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE

Si le vendeur ne remplit pas son obligation de délivrance, l'acheteur peut demander en justice l'annulation de la vente ou son exécution forcée. Le vendeur a la possibilité d’invoquer un cas de force majeur, pouvant suspendre ou annuler son obligation de délivrance, en raison d’un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur à la transaction. Cette dernière condition est appréciée au cas par cas par les tribunaux.

V. LE BORNAGE EN CAS DE VENTE D’UN TERRAIN

Dans l'avant contrat ou l'acte de vente d'un terrain destiné à la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), une information doit être donnée sur le bornage.

Deux situations doivent être distinguées:

- s'il s'agit d'un terrain isolé: l'acte doit mentionner si le descriptif dudit terrain (limites et superficie) résulte ou non d'un bornage. Celui-ci est alors facultatif.

- si le terrain fait partie d'un lotissement : l'acte doit mentionner le descriptif du terrain tel qu'il résulte du bornage. Celui-ci est alors obligatoire.

L'absence de l'une ou l'autre mention permet au bénéficiaire de la promesse ou au promettant (en cas de promesse d'achat) ou encore à l'acquéreur, d'invoquer la nullité de l'acte.

Cette action doit être intentée avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

Si la mention est omise dans l'avant-contrat, l'action en nullité ne peut être intentée si cette mention figure dans l'acte de vente authentique.

VI. LE DIAGNOSTIC IMMOBILIER : UNE OBLIGATION DU VENDEUR

Vous vendez votre maison ou votre appartement ? La loi oblige le vendeur d'un bien immobilier à faire effectuer un diagnostic immobilier de son bien avant la vente de celui-ci. En fonction de la date de construction ou de votre implantation géographique, le vendeur doit effectuer tout ou partie des diagnostics suivants : diagnostic plomb, diagnostic amiante, diagnostic Loi Carrez, état parasitaire, diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels et technologiques, etc...

A. Métrage loi Carrez

La surface habitable carrez s'appuie sur la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété (certificat carrez) dans tout avant contrat et dans tout acte de vente.

• Les immeubles concernés par un certificat carrez :

L'obligation d'expertise carrez ne concerne que les immeubles soumis aux statuts de la copropriété, quelle que soit leur destination (logement, bureaux, entrepôt…) et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).

En bref, la surface habitable carrez garantie la surface privative dans toutes copropriétés verticales ou horizontales.

• Validité d'un certificat carrez :

Une surface habitable carrez dispose d'une durée illimité à condition qu'entre temps aucune transformation n'ai été effectuée. Dans ce dernier cas une nouvelle expertise carrez s'impose.

B. Amiante

L'amiante, substance nocive par excellence, est interdite d'usage dans le secteur de l'immobilier depuis 1997.

Des logements construits avant cette date peuvent toutefois présenter des traces de ce matériau et ainsi représenter un risque pour la santé de ses occupants.

Le Code de la Santé Publique (article R1334-24) oblige donc le vendeur d'un bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997 de réaliser un diagnostic immobilier afin de détecter la présence éventuelle de produits et matériaux contenant de l'amiante.

• Les immeubles concernés par le diagnostic amiante :

Un diagnostic amiante sera nécessaire lors de toute vente d'un bien immobilier construit avant le 1er juillet 1997 (date d'interdiction totale de l'emploi de l'amiante).

Ce diagnostic immobilier devra être fourni par le propriétaire au plus tard lors de la signature de la promesse de vente.

Dans le cas d'un bien immobilier géré en copropriété, seules les parties privatives devront faire l'objet d'une recherche d'amiante.

La vente d'un logement à usage collectif devra s'accompagner quant à elle d'un diagnostic amiante datant au plus tard du 31 décembre 1999.

• Validité d'un diagnostic amiante :

Un diagnostic amiante dispose d'une validité illimitée.

Toutefois, concernant les certificats de conformité délivrés avant le 22 août 2002 (date d'une modification de la loi), une mise à jour devra être nécessaire (mise à jour établie à la suite d'une nouveau diagnostic immobilier amiante).

C. Plomb et saturnisme

Ce diagnostic a été rendu obligatoire afin de lutter contre le saturnisme chez l'enfant en limitant les risques d'exposition au plomb contenu dans les peintures anciennes. Le Constat des Risques d'Exposition au Plomb succède à l'Etat des Risques d'Exposition au Plomb (ERAP) depuis le 25 avril 2006.

• Les immeubles concernés par le diagnostic plomb :

Cette obligation concerne tout immeuble construit avant 1948 situé dans une zone à risques, délimitée par un arrêté préfectoral (loi du 29/7/98 décret du 9/6/99). A défaut, aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison de vices constitués par l'accessibilité au plomb.

• Validité d'un diagnostic plomb :

Définitive si aucune présence de plomb, 1 an si la concentration en plomb est supérieure au seuil réglementaire, 6 ans pour la location.

Il n'est pas nécessaire de faire réaliser un CREP si l'ERAP n'a pas encore expiré au jour de la conclusion de la transaction immobilière.

D. Termites- état parasitaire

En cas de vente d'un immeuble bâti dans une zone délimitée par le préfet, il est impératif de faire procéder à la réalisation d'un diagnostic termites à l'issu duquel l'expert établira un état parasitaire. La réalisation d'un diagnostic termites par un expert permet de déterminer si le bien vendu est infesté ou non par les termites.

Une clause d'exonération de garantie pour vice caché constitué par la présence de termites ne pourra pas être stipulée dans l'acte authentique de vente si un état parasitaire ne lui est pas annexé.

• Dans quels cas a-t-on l’obligation d’établir un diagnostic Termites ?

Il doit être annexé au contrat de vente de tout immeuble bâti situé dans une zone à risque délimitée par arrêté préfectoral ou municipal (obligatoire en Ile de France pour tout type de bien).

L’état parasitaire « termites » permet au vendeur d’exonérer sur ce point sa responsabilité des vices cachés. Limité aux seuls termites, il n’interdit pas au diagnostiqueur de signaler la présence d’autres insectes xylophages et facteurs de dégradation du bois.

• Validité d'une expertise termite :

L'état parasitaire disposait à la base d'une durée de validité de trois mois, depuis décembre 2006 cette validité est portée à six mois.

E. Piscines « Sécurité dans les piscines privées »

La loi du 3 janvier 2003 relatives à la sécurité des piscines entre en application. Elle a pour objectif de réduire le nombre de noyades dans les piscines privées, en particulier les noyades de jeunes enfants.

Depuis le 1er janvier 2004, les piscines privées nouvellement construites, à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité visant à prévenir les risques de noyade.

Le 1er mai 2004, les piscines existantes des habitations données en location saisonnière devront également être pourvues d’un tel dispositif.

Le 1er janvier 2006, toutes les autres piscines existantes devront être équipées.

• Sont concernées les piscines privées à usage individuel ou collectif :

C’est-à-dire les piscines familiales, des centres et clubs de vacances, des hôtels, des gîtes ruraux, des campings, etc... de plein air, dont le bassin est enterré ou semi enterré.

Ne sont pas concernées :

- Les piscines situées dans un bâtiment,

- Les piscines posées sur le sol, gonflables ou démontables,

- Les «établissements de natation» (piscines visées par la loi du 24 mai 1951), qui font l’objet d’une surveillance par un maître sauveteur.

Il convient d'installer un dispositif ou, si il en existe un, de vérifier si ce dispositif de sécurité est conforme aux normes prévues.

F. Gaz naturel

En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, un diagnostic installation gaz en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6.

• Quelle installation gaz concernée ?

Un diagnostic installation gaz est obligatoire pour vérifier la conformité de toute installation gaz naturel, citerne ou bouteille de plus de quinze ans.

Le diagnostic installation gaz concerne quatre domaines :

- La tuyauterie fixe,

- Le raccordement des appareils au gaz,

- La ventilation des locaux,

- Le fonctionnement des appareils installés.

Cette expertise gaz permettra de classifier l'installation en trois catégories, absence de danger, risque mineur et danger immédiat. Dans ce dernier cas, le diagnostiqueur devra procéder à la neutralisation de l'appareil.

• Validité d'une expertise gaz

L'expertise gaz dispose d'une durée limitée à douze mois et est obligatoire depuis le 1er novembre 2007.

G. Performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé par des professionnels permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente ou loués.

La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :

- Une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et désormais les voitures neuves),

- Une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.

• Le DPE, un diagnostic obligatoire

La réalisation de ces diagnostics de performance énergétique (DPE) est obligatoire à l'occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment (sauf exceptions) en France métropolitaine depuis le 1er novembre 2006, et lors de la signature des contrats de location à compter du 1er juillet 2007.

A compter de ces dates, les résultats de ce bilan énergétique doivent aussi être tenus à disposition, par le vendeur ou le bailleur, de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du bâtiment ou de la partie du bâtiment.

La fourniture de cette étiquette énergie est étendue aux livraisons de bâtiments neufs dont le permis de construire est déposé à compter du 1er juillet 2007.

Les propriétaires peuvent aussi, en dehors d'une vente ou d'une location, faire réaliser un tel diagnostic de performance énergétique pour avoir une expertise d'ensemble de leur bien et bénéficier de recommandations de travaux d'économie d'énergie.

Près de 6.000 professionnels se sont déjà formés à la réalisation de ces diagnostics. Ils peuvent se déclarer auprès des intermédiaires immobiliers et des notaires qui pourront ainsi recourir à leurs services pour faire réaliser ces diagnostics et auprès des points Espaces Info Énergie de l'ADEME qui ont une grande expertise sur ces sujets et peuvent renseigner le public sur les modalités de réalisation et le contenu du DPE.

Cette réforme s'inscrit dans un ensemble de mesures qui visent à la fois à limiter l'impact de la hausse des coûts de l'énergie sur le porte-monnaie des français et aussi à préserver l'environnement.

Cette étiquette énergie est un grand progrès dans l'information des usagers : elle permet notamment à chaque ménage français qui achète ou loue un bien immobilier de mieux mesurer l'impact sur l'effet de serre de ses choix d'énergie et de mieux évaluer la facture d'énergie qu'il devra payer.

• Validité d'un diagnostic performance énergétique

Le DPE d'un bien immobilier lors de sa vente ou de sa mise en location de doit pas avoir plus de dix ans.

H. Risques technologiques et naturels

L’état des risques naturels (ERNT), technologiques ou sismiques mentionne les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels est exposé le bien à vendre (immeuble collectif, maison ou terrain) ; il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes).

• Pour quels bâtiments ?

Depuis le 1er juin 2006, si l’immeuble bâti (maison et immeuble collectif) ou non bâti (terrain), quelles que soit sa destination, est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié. Cette obligation s’applique aux ventes d’immeubles à construire, mais non aux contrats de construction d’une maison sans fourniture de terrain.

• Validité d'un ERNT

Dans le cadre d'un diagnostic immobilier location ou vente, un état des risques naturels et technologiques ne doit pas avoir plus de six mois.

I. Bientôt un nouveau diagnostic immobilier : le diagnostic électrique

C'est désormais une certitude, le diagnostic électrique intègrera très prochainement la liste des diagnostics immobiliers à réaliser obligatoirement lors de la vente d'un logement, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement. Le décret d'application du 22 avril 2008, paru dans le Journal Officiel du 24 avril, prévoit la mise en place du diagnostic électrique dès le 1er janvier 2009.

• Validité du diagnostic électrique

Le diagnostic électrique devant entrer en vigueur le 1er janvier 2009 disposera d'une durée de validité de 3 ans. Un certificat de conformité dressé avant cette date sera considéré comme recevable s'il date de moins de 3 ans.